Les pièces attendues
- Deux à trois derniers exercices complets : bilan, compte de résultat et liasse fiscale.
- Déclaration 2035 pour les BNC, 2042 C PRO pour les micro-entrepreneurs, liasse 2050 et suivantes pour une société à l'IS.
- KBIS de moins de trois mois, statuts signés à jour, attestations ou déclarations URSSAF récentes.
- Relevés du compte professionnel, en plus des relevés personnels.
- Les deux ou trois derniers avis d'imposition personnels.
Un bilan intermédiaire ou une situation comptable récente est utile quand le dernier exercice clos remonte à plusieurs mois : il évite que la banque raisonne sur des chiffres périmés.
Quel revenu est retenu
Il n'existe pas de règle unique : chaque banque a sa méthode de retraitement. Les principes généraux se recoupent néanmoins.
- Le revenu retenu est une moyenne sur deux ou trois exercices, rarement le seul dernier exercice.
- Une tendance à la baisse conduit souvent à retenir l'exercice le plus faible plutôt que la moyenne.
- Les éléments exceptionnels, plus-values de cession ou subventions ponctuelles, sont écartés.
- Les dividendes sont retenus quand ils sont réguliers sur plusieurs exercices et soutenables pour la société.
- Un gérant majoritaire est traité comme un indépendant, même s'il se rémunère sur bulletin.
L'ancienneté et la solidité
L'ancienneté de l'activité pèse autant que son niveau de revenu. Deux exercices clos constituent le seuil habituel d'accès au crédit, trois donnent un dossier confortable.
En dessous de deux ans, le financement reste possible mais devient l'exception : il suppose en général un co-emprunteur salarié, un apport substantiel, ou un secteur d'activité dans lequel la banque est à l'aise.
- Capitaux propres et trésorerie sont lus autant que le résultat : une société bénéficiaire sans trésorerie inquiète.
- Un retard de cotisations URSSAF est un signal de tension, lu comme tel.
- Un compte professionnel régulièrement débiteur pèse autant qu'un découvert personnel.
Points de vigilance
- Optimiser fiscalement son résultat réduit l'impôt, mais réduit aussi le revenu retenu. Les deux ou trois exercices précédant un projet immobilier se préparent en conséquence.
- Les prélèvements de rémunération visibles sur les relevés doivent concorder avec les comptes de la société.
- Un compte courant d'associé débiteur est un point d'attention systématique.
- L'assurance emprunteur d'un indépendant mérite une lecture attentive de la garantie arrêt de travail, souvent plus restrictive que pour un salarié.
Le montage d'un dossier d'indépendant prend plus longtemps : il faut compter davantage de pièces, davantage de recoupements, et souvent un aller-retour avec l'expert-comptable. C'est à intégrer au délai de la condition suspensive.
Préparez ce dossier sans allers-retours. Exstria demande les bonnes pièces à vos emprunteurs, les lit et vous signale ce qui manque.
Information générale, sans valeur de conseil personnalisé. Les exigences varient selon les établissements prêteurs.