La formule
Taux d'endettement = charges mensuelles de crédit ÷ revenus mensuels nets avant impôt × 100.
- Les charges comprennent toutes les mensualités de crédit, assurance emprunteur incluse, y compris le futur prêt.
- Les revenus sont les revenus nets avant impôt, réguliers et durables, du ou des emprunteurs.
| Exemple | Montant |
|---|---|
| Revenus nets avant impôt du foyer | 4 200 € par mois |
| Mensualité du futur prêt, assurance comprise | 1 150 € par mois |
| Crédit automobile en cours | 250 € par mois |
| Taux d'endettement | (1 150 + 250) ÷ 4 200 = 33,3 % |
Ce que prévoit la norme du HCSF
- Un taux d'effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise.
- Une durée de crédit de 25 ans au plus, portée à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement est lié à un achat dans le neuf ou à des travaux importants.
- Une marge de flexibilité : une part limitée de la production de chaque banque, 20 % des crédits accordés, peut déroger à ces critères, principalement au profit des acquéreurs de leur résidence principale.
La norme est juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022. Vérifiez sa rédaction en vigueur sur le site du HCSF avant de vous y référer dans un dossier.
Quels revenus sont retenus
- Salaires en contrat à durée indéterminée hors période d'essai, traitements des fonctionnaires.
- Indépendants : moyenne des revenus sur plusieurs exercices.
- Revenus locatifs : souvent retenus pour une partie seulement, par exemple 70 %, selon la banque.
- Primes et variables : retenus s'ils sont réguliers et documentés sur plusieurs années.
Le net avant impôt se lit sur le bulletin de salaire. Le net payé, après prélèvement à la source, ne doit pas servir de base au calcul.
Le reste à vivre
Le taux d'endettement ne suffit pas. Les banques regardent aussi le reste à vivre : ce qui reste au foyer une fois les mensualités payées. À taux égal, un foyer aux revenus élevés dispose d'une marge plus confortable qu'un foyer modeste avec plusieurs enfants.
La tenue des comptes compte également : découverts répétés, incidents de paiement ou dépenses de jeux d'argent pèsent sur la décision, même sous le seuil de 35 %.
Les leviers pour rester sous le seuil
- Allonger la durée, dans la limite de 25 ans.
- Augmenter l'apport pour réduire le montant emprunté.
- Solder ou regrouper un petit crédit à la consommation avant la demande.
- Faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur, incluse dans le calcul.
Sources
Préparez ce dossier sans allers-retours. Exstria demande les bonnes pièces à vos emprunteurs, les lit et vous signale ce qui manque.
Information générale, sans valeur de conseil personnalisé. Les exigences varient selon les établissements prêteurs.