Le taux d'endettement rapporte les charges de crédit aux revenus d'un emprunteur. C'est le premier filtre appliqué à une demande de prêt immobilier : il se calcule avant toute discussion de taux ou de durée.
La formule retenue par les banques françaises est celle du taux d'effort : on divise l'ensemble des charges de crédit, assurance emprunteur comprise, par l'ensemble des revenus nets retenus, puis on multiplie par cent.
- Au numérateur : la mensualité du prêt demandé, assurance comprise, plus toutes les échéances de crédits en cours et les pensions versées.
- Au dénominateur : les revenus nets avant impôt, les revenus locatifs pondérés et les revenus de remplacement pérennes.
- Les revenus exceptionnels et les allocations à échéance courte en sont généralement exclus.
La recommandation du Haut Conseil de stabilité financière fixe le taux d'effort maximal à 35 % assurance comprise, avec une marge de flexibilité laissée aux banques sur une part de leur production.
Le taux d'endettement ne dit pas tout. Un ménage à hauts revenus supporte un taux élevé sans difficulté, parce que ce qui lui reste après remboursement demeure confortable ; c'est ce que mesure le reste à vivre, examiné conjointement.
Information générale, sans valeur de conseil personnalisé. Les seuils réglementaires évoluent : vérifier le barème en vigueur à la date du dossier.