Étape 1 : la mensualité maximale
Tout part du taux d'endettement. On applique le plafond d'effort aux revenus nets retenus, puis on retranche les échéances de crédits déjà en cours et les pensions versées. Ce qui reste est la mensualité disponible pour le nouveau prêt, assurance comprise.
- Revenus retenus : nets avant impôt pour un salarié, résultats moyennés sur deux ou trois exercices pour un indépendant.
- Revenus locatifs pondérés, le plus souvent à 70 ou 80 %.
- Revenus de remplacement retenus selon leur durée : une pension de retraite oui, une allocation chômage rarement.
- Charges déduites : toutes les échéances de crédit, y compris les LOA et les crédits renouvelables.
La recommandation du HCSF fixe le taux d'effort maximal à 35 % assurance comprise. Ce n'est pas une loi opposable à l'emprunteur mais une norme d'octroi imposée aux banques, assortie d'une marge de flexibilité limitée.
Étape 2 : convertir la mensualité en capital
La mensualité se transforme en capital selon la durée et le taux. Une même mensualité finance un capital très différent selon qu'on emprunte sur quinze ou vingt-cinq ans.
Le coût de l'assurance emprunteur se retranche de la mensualité avant conversion : une assurance chère réduit d'autant le capital atteignable. C'est pourquoi une délégation d'assurance augmente parfois la capacité d'emprunt autant qu'une négociation de taux.
| Levier | Effet sur la mensualité | Effet sur le coût total |
|---|---|---|
| Allonger la durée | Baisse | Hausse nette |
| Obtenir un meilleur taux | Baisse | Baisse |
| Réduire le coût de l'assurance | Baisse | Baisse |
| Solder un crédit en cours | Libère de la capacité | Consomme de l'apport |
Étape 3 : de la capacité d'emprunt à la capacité d'achat
Le capital empruntable n'est pas le prix du bien accessible. Il faut ajouter l'apport, puis retrancher tout ce que l'apport doit couvrir en priorité.
- Ajouter l'apport personnel disponible, épargne et donation comprises.
- Retrancher les frais de notaire, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, nettement moins dans le neuf.
- Retrancher les frais de garantie, de dossier et les éventuels honoraires de courtage.
- Retrancher le coût des travaux prévus, chiffrés sur devis.
- Conserver une épargne de précaution : la vider affaiblit le dossier plutôt qu'il ne le renforce.
Ce qui fait bouger le résultat
Une capacité d'emprunt annoncée en rendez-vous se vérifie ensuite sur pièces, et c'est là que l'écart apparaît. Trois causes reviennent constamment.
- Un crédit oublié à la déclaration, retrouvé sur les relevés bancaires : la mensualité disponible fond d'autant.
- Un revenu surestimé, parce que le net à payer a été donné au lieu du net avant impôt, ou parce qu'une prime exceptionnelle a été comptée comme récurrente.
- Un coût d'assurance sous-estimé, notamment après cinquante ans ou en cas d'antécédent de santé.
C'est la raison pour laquelle la collecte des pièces devrait précéder l'annonce d'une enveloppe, et non la suivre. Une capacité calculée sur du déclaratif se corrige à la baisse au pire moment : après l'offre d'achat.
Préparez ce dossier sans allers-retours. Exstria demande les bonnes pièces à vos emprunteurs, les lit et vous signale ce qui manque.
Information générale, sans valeur de conseil personnalisé. Les exigences varient selon les établissements prêteurs.